El gobierno de Santa Fe habilitó la normativa para que se puedan tomar créditos hipotecarios para la compra de propiedades no escrituradas, como departamentos en construcción y lotes en desarrollos inmobiliarios.
Así lo establece la disposición Técnico Registral Conjunta Número 5 del 2025 que lleva la firma de Matías Figueroa Escauriza (secretario de Gestión de Registros Provinciales) y Fernando Sirk (director de Registro de la Propiedad) que regula la inscripción de las hipotecas divisibles en Santa Fe, una figura que hasta ahora no existía.
El cambio normativo fue celebrado por el Foro de la Vivienda, que reúne a las cámaras empresarias vinculadas a la construcción, que destacó el compromiso del Ministerio de Desarrollo Productivo para su concreción. El gobierno provincial prepara para los próximos días una comunicación y presentación oficial de la novedad junto con las cámaras del sector.
En efecto, en noviembre del año pasado el gobierno nacional publicó un DNU creando la “hipoteca de bien futuro” que permitiría que los bancos puedan financiar vía hipotecas, proyectos nuevos y/o no escriturados con el boleto de compra.
Los constructores -reunidos en el Foro de la Vivienda- siempre impulsaron ese mecanismo porque -a diferencia del crédito hipotecario tradicional que, al necesitar la escritura del bien, impulsa la compra venta de viviendas usadas,- impulsa la construcción de nuevas viviendas.
Si bien todavía faltan algunos aspectos de la normativa nacional que deben precisarse, lo central para que se puedan viabilizar las “hipotecas sobre bien futuro” era que los Registros Provinciales adecúen toda la normativa para poder registrar los boletos, que tiene una naturaleza distinta y transitoria a la de una escritura, que es el documento sobre los cuales se otorgarán los créditos para hipotecas divisibles.
Y ese fue el cambio aprobado por el gobierno, estableciendo los siguientes puntos para hacer operativa la “hipoteca divisible”:.
- Deberá contener los siguientes requisitos esenciales: el dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor, deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el cual deberán consignarse el número, las características y el destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, así como una descripción detallada del proyecto urbanístico (en el supuesto de que el deudor así lo disponga, deberá además identificarse cuáles serán las unidades sujetas a hipoteca divisible, especificando el monto de la hipoteca que corresponderá a cada una de ellas), deberá contener la conformidad de las partes en el sentido de que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda, de manera conjunta, a la división del crédito y de la garantía hipotecaria, las cuales afectarán individual e independientemente a cada unidad funcional, lote o superficie, por el saldo que a cada uno de ellos le corresponda.
- Todos aquellos adquirentes que hubieren celebrado boletos de compraventa con anterioridad a la fecha de otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca divisible y que adhieran al régimen previsto en el DNU 1017/2024, podrán prestar su conformidad dentro del mismo acto escriturario, a los fines de su incorporación al régimen de hipoteca divisible.
- En la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división. Cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido.
- Tras revisar que se cumplen las exigencias, se procederá a anotar en el rubro 7 del folio real digital el proyecto inmobiliario aprobado conforme al plano preparatorio o a la normativa vigente, en el cual deberá constar la modalidad de subdivisión proyectada, con indicación del número, características y destino de las unidades funcionales o lotes de terreno previstos en dicho proyecto.
- Los boletos de compraventa celebrados sobre unidades funcionales futuras o lotes proyectados, así como sus eventuales cesiones, serán anotados mediante la técnica del folio real, en la matrícula digital del inmueble afectado al proyecto urbanístico, el cual será objeto de posterior subdivisión, conformación de unidades funcionales o parcelamiento, según corresponda.
- La anotación de dichos boletos y sus cesiones se practicará conforme a las previsiones de los artículos 1 y 3 de la Ley Nacional N.º 17.801 y artículos 2 y 5 de Ley Provincial N.° 6435, previa acreditación de la certificación de firmas por escribano público o funcionario competente. En el supuesto específico de boletos de compraventa celebrados en el marco del régimen previsto por el DNU N.° 1017/2024, el instrumento a anotar deberá contener, como requisito esencial, la identificación precisa del inmueble matriz que será objeto de la futura afectación a régimen de propiedad horizontal, conjunto inmobiliario o subdivisión del suelo. Además, deberá incorporarse el proyecto aprobado o protocolizado en el que conste la individualización detallada de la unidad funcional o lote proyectado, de manera tal que permita vincular el boleto respectivo con el objeto real comprometido y, en su caso, con la porción del crédito garantizado correspondiente a dicha unidad, asegurando el cumplimiento del principio de especialidad registral exigido para la válida constitución e inscripción de la hipoteca divisible.
- Cuando se anote un boleto de compraventa celebrado conforme al DNU 1017/2024, y exista una hipoteca divisible inscripta sobre el inmueble afectado al proyecto urbanístico, el asiento registral deberá consignar expresamente la proporción de la garantía que corresponda a la parte objeto del boleto, conforme surja del contrato de hipoteca.
- Los boletos de compraventa celebrados en el marco del Decreto de Necesidad y Urgencia N.° 1017/2024, las anotaciones practicadas en virtud del mismo conservarán su vigencia registral hasta tanto se produzca alguno de los siguientes supuestos: (i) la efectiva subdivisión del inmueble y la correspondiente adjudicación individual a favor de los adquirentes o sus cesionarios, conforme al régimen urbanístico y dominial aprobado; (ii) la solicitud expresa de desafectación del régimen de anotación, peticionada por el titular de dominio con la conformidad conjunta de los adquirentes o sus cesionarios, debidamente acreditada; o (iii) el dictado de resolución judicial firme que disponga la extinción, cancelación o sustitución del acto anotado.
- Las entidades autorizadas a anotar boletos de compraventa en los términos del Decreto de Necesidad y Urgencia N.° 1017/2024 deberán comunicar dicha inscripción al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del inmueble objeto del contrato. Esta comunicación deberá efectuarse dentro del plazo y con los requisitos que establezca la reglamentación, a fin de garantizar la oponibilidad y trazabilidad de la operación.
La cancha ya la dejaron lista. Ahora a jugar. ¿Lo harán los bancos?
